Pokud jste se rozhodli pro koupi pozemku a nemáte vybrán konkrétní pozemek určený na výstavbu je pro vás nutné vyjasnit si, co je stavební parcela, stavební pozemek, louka, travnatý porost, orná půda príp.ostatná plocha.Dále je důležité vědět jak a zda vůbec jsou v dané lokalitě dostupné inženýrské sítě / voda, kanalizace, plynofikace, elektro / případně zda se plánuje jejich výstavba. Zajímat byste se měli io to jaká je přístupová komunikace, služby, občanská vybavenost a dopravní napojení. Důležitým kritériem při výběru pozemku je i jeho vzdálenost od většího města, kde jsou pracovní příležitosti, samozřejmě tato podmínka není pro všechny nezbytná.


Kritéria pro výběr lokality a konkrétního pozemku

Jako první byste si měli určit zda chcete bydlet v klidné lokalitě, nebo vám bude vyhovovat rušnější prostředí.Současné developerské projekty nejčastěji nabízejí pozemky na velkých územích z nichž časem vzniknou satelitní městečka / viz. Bratislava, Košice /. Pokud tedy chcete bydlet v klidnějším prostředí měli byste si vybírat z nabídek kde se počítá s pozemky pro 20 až max. 50 domů. Takové lokality se snadněji schvalují při územním řízení a pro developera je jednodušší a časově výhodnější připravit je na výstavbu a vybudovat potřebné sítě. Nejčastěji se prodávají pozemky už se zkolaudován sítěmi a před připravenými přípojkami, případně je ve smlouvě uvedena doba do kdy budou vybudovány. Pokud však nejsou sítě vybudované komplikuje vám to vyřízení stavebního povolení.

Takto předpřipravené pozemky jsou dražší ale máte jistotu, že váš pozemek bude k stavbě připraven, že budou vybudovány sítě a komunikace.

Dnešní nabídka volných pozemků je ovlivněna možnostmi zástavby, které se přesunuli na volné parcely v okolních vesnicích velkých měst. Zde byste si však měli uvědomit že občanská vybavenost tj. školy, školky, služby jsou v omezené formě a budete muset za nimi docházet.

Kritéria pro výběr pozemku jsou individuální, to co může někomu vyhovovat, může druhému vysloveně překážet a naopak. Z toho důvodu je obtížné přesně specifikovat hlavní kritéria pro výběr pozemku.

Kupující se však nejčastěji zajímají o polohu a velikost pozemku, popřípadě o lokalitu kde je pozemek umístěn. Mezi základní kritéria výběru by však měla patřit připravenost parcely na výstavbu. To znamená vybudované inženýrské sítě a přístupová komunikace. V nových developerských projektech se často neuvažuje s přípojkou plynu a mnohdy ani s kanalizací. Což však pro investora znamená zvýšené náklady při výstavbě domu a to na vlastní žumpu, případně ČOV, a vytápění drahou elektřinou, nebo hledání jiného modernějšího ale při výstavbě nákladnějšímu způsobu vytápění / např. tepelná čerpadla /.

Na současném trhu s pozemky se nejčastěji vyskytují pozemky s rozlohou od 600 do 900m2.

V důsledku vývoje trhu jsou v nabídce spíše malometrážní pozemky kolem 600m2, po velkých pozemcích není poptávka a developerem se těžko prodávají.

 
Stavební parcela, pozemek určený pro výstavbu, orná půda, louka, travnatý porost a ostatní plochy

Před koupí pozemku byste měli vědět co vlastně kupujete.

Stavební parcela je pozemek kde bylo vydáno povolení na výstavbu a kde je možné napojit se na inženýrské sítě.

Tyto pozemky mají nejvyšší cenu.

Pozemek určený na výstavbu je v územním plánu určen na výstavbu, tj. je možné na něm stavět, ale ještě nemá vyřešené inženýrské sítě případně přístupovou komunikaci. Pokud chcete takový pozemek koupit s přeplácení z úvěru je to možné, pokud bance předložíte potvrzení z příslušného stavebního úřadu že se jedná o pozemek, který je určen na zástavbu.

Orná půda, louka, travnatý porost a ostatní plochy zde se jedná o pozemek, který v územním plánu není určen na zástavbu, je možné požádat o zahrnutí tohoto pozemku do územního plánu, ale stavební úřad může vydat zamítavé stanovisko av takovém případě na tomto pozemku nebudete moci stavět. Při orné půdě se určuje i bonita půdy a musíte požádat o výňatek z půdního fondu, což vás samozřejmě bude stát poplatek za každý metr čtvereční v závislosti na kvalitě půdy.

 
 Výběr pozemku

Pokud si chcete vybrat pro vás nejvhodnější pozemek je dobré navštívit více lokalit / předem si určitě typ lokality a požadavky na ni vyloučíte tak zbytečné návštěvy lokalit které vám vůbec nevyhovují / kde jsou volné pozemky a vybrat si podle vlastních požadavků a představ. V současnosti to funguje tak že developeři začnou s výstavbou a přípravou pozemků tam kde je ještě volné místo, většinou je to na okrajích měst, případně přilehlých vesnicích, ať už z hlediska územního plánu, nebo dostupnosti napojení inženýrských sítí. Přitom má každý pozemek nějaký charakter. Je realitou že jsou v nabídce pozemky ve svahu orientovaném na sever kde osazení domu z hlediska orientace na světové strany je komplikovanější, osazení do svahu dražší a podobně.

Pokud toužíte po pozemku na samotě, ve většině případů nemáte možnost napojit se na kanalizaci. Zde je zapotřebí větší vstupní kapitál na vybudování domovní čističky odpadních vod, ale ta musí mít zajištěn odtok do potoka, nebo do nějakého sběrače. Další možností je vybudování žumpy, kde však musíte počítat s pravidelným vytahováním obsahu fekálním automobilem. Zároveň musíte zajistit bezproblémový přístup k žumpě. K výstavbě žumpy a ČOV-ky potřebujete stavební povolení.

Problematickým se stává i pozemek, když je vzdálenost inženýrských síti příliš velká a nedá se napojit v rámci pozemku obce, ale musíte vést přípojky přes pozemky sousedů. V takovém případě musíte mít souhlas majitelů dotčených pozemků a se sousedy uzavřít smlouvu o věcném břemenu za tímto účelem. Určitě takovou smlouvu podepište spíše jako koupíte pozemek, protože spoléhat se na dobré slovo se vám nemusí vyplatit.

 

Omezení výstavby

Každá lokalita má zpracovaný územní plán. Při lokalitách určených na zástavbu se v územním plánu určují různé kritéria které jste jako stavebník povinen dodržet. Například osazení stavby / dodržení stavební čáry /, odsazení objektu od hranic pozemku a okolních objektů, procentní zastavěnost parcely, typ a sklon střechy a mnohdy i barevné řešení rodinného domu. Takže při výběru pozemku byste měli mít představu o domě který chcete postavit aby bylo vůbec možné ho v dané lokalitě situovat.

Pokud totiž obec dovolí v konkrétní lokalitě stavět, dává si i konkrétní podmínky výstavby, a ty jsou uvedeny v územním plánu obce nebo zastavovací studii.

 
Koupě pozemku a potřebné dokumenty

Když jste se rozhodli pro koupi konkrétního pozemku a na jeho profinancování chcete použít úvěr, budete muset dané bankovní instituci předložit:

•     Dva doklady totožnosti / občanský průkaz, cestovní pas, řidičský průkaz, rodný list a pod. /
•     Výpis z katastru nemovitostí
•     Snímek z katastrální mapy
•     Potvrzení z příslušného stavebního úřadu o tom, že se jedná o stavební pozemek
•     Návrh kupní smlouvy
•     Znalecký posudek ceny pozemku

Pokud využijete služby realitní kanceláře, nebo finančního poradce, zajistí všechny potřebné doklady a materiály. Při samotné koupi vám už postačí jen doklady totožnosti a kupní smlouva. Kupní smlouvu je nutné ihned po podpisu ověřit u notáře, kde se dostaví oba aktéři prodeje - kupující a prodejce.

 Koupě pozemku a následná výstavba

Když jste koupili pozemek a na jeho profinancování jste použili úvěr a co nejrychleji chcete začít stavět s využitím úvěru, budete muset dané bankovní instituci předložit:

•     Dva doklady totožnosti / občanský průkaz, cestovní pas, řidičský průkaz, rodný list a pod. /
•     Výpis z katastru nemovitostí o vlastnictví pozemku
•     Snímek z katastrální mapy
•     Potvrzení z příslušného stavebního úřadu o ohlášce, příp. stavební povolení
•     Projekt stavby / individuální al. typový /
•     Rozpočet na výstavbu rodinného domu

Pro koupi pozemku a následnou výstavbu je dána posloupnost, nejprve požádat o úvěr na koupi pozemku, koupit pozemek a až následně žádat úvěr na výstavbu. Tyto dva úvěry se dají potom sloučit do jednoho. Pokud chcete po koupi pozemku co nejrychleji stavět je vhodné mít vybrán projekt rodinného domu, aby banka zpracovala znalecký posudek na orientační hodnotu postavené nemovitosti. V takovém případě byste od začátku měli vědět jakou maximální finanční částku vám je banka ochotna poskytnout.

Převod pozemku v katastru nemovitostí

Na katastrálním úřadě předložíte notářsky ověřenou kupní smlouvu v požadovaném počtu / záleží na počtu účastníků převodu /. Správní poplatky při získávání informací z katastru nemovitostí a správní poplatky za vklad do katastru nemovitostí se určují podle zákona ).

poplatek za převod pozemku na katastrálním úřadě je 500 KČ (kolek). Katastrální úřad má ze zákona maximálně 30 dnů na vyřízení žádosti o převod pozemku, který jste už zakoupili.

Správní orgán vybere poplatek podle této položky, pokud účastník řízení při doručení návrhu na vklad do katastru nemovitostí žádá rozhodnout o vkladu urychleně do 15 dní.Od chvíle kdy od katastrálního úřadu obdržíte list vlastnictví, můžete začít s pozemkem disponovat a pokud chcete začít rychle stavět i jednat se stavebním úřadem. Prodávající je povinen do 90 dnů od převodu vlastnických práv podat daňové přiznání na daň z prodeje pozemku.

Autor: Ing. Lea Procházková